加拿大遊學-自助家遊學網

　　法制晚報訊（記者 汪竹北房屋紅 實習生 李瑩瑩）案件回放
　　三百SD記憶卡萬房子賣了二百萬
　　在蔣女士與宋先生結婚後，宋先生經常對蔣女士實施家暴。在多次報警後，蔣女士實在不堪忍microSD受，將丈夫起訴到法院要求離婚。
　　在法院審理離婚案件過程中，蔣女士發現婚後購買的登記在宋先生名下的mSATA房產竟然已出售給兩人的共同好友劉明全。
　　蔣女士認為，這是丈夫與劉明全串通設的局。理由是這套市值為310萬左右的房屋，出售給劉明mSATA全的成交價竟然為212.3萬元。
　　妻子另案起訴購房人
　　以這種明顯不合理的低價轉讓夫妻共有財產，宋先生顯然是惡意轉讓。因此蔣女士又另案起訴了宋先生和劉明全，請求確認房屋買賣合同無效。
　　庭審時，劉明全辯稱，購房時，出賣人告訴他是婚前個人房產，因此，他屬於善意的相對人，請求法院從保護善意相對人的角度駁回蔣女士的訴訟請求。
　　隨後，蔣女士電話聯繫劉明全並錄了音。在錄音中，劉明全承認是為了朋友才幫忙的。隨後，蔣女士又拿出兩人婚禮時劉明全在場的錄像，以證明劉明全應該知道房產是兩人共同擁有的財產。
　　律師說案
　　串通行為可認定為惡意購買
　　北京濟和律師事務所王秀全律師表示，舉證階段，蔣女士向法院提交的錄音與結婚錄像證據，如確實能證明劉明全在明知訴爭房產是兩人婚內共同財產的情況下，仍然與宋先生簽訂房屋買賣合同，且付款低於市場價值的話，則依法可認定宋先生與劉明全簽訂的房屋買賣合同系惡意串通，損害了第三人的利益，這顯然不能構成善意購買。
　　因此，法院應支持蔣女士的訴訟請求，應判定宋先生與劉明全的房屋買賣合同無效。
　　第三方善意購得財產為合法
　　王秀全律師表示，夫妻雙方婚後所購買的房產，在不存在產權約定或法定歸一方所有的情況下，一般視為夫妻共同共有。共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。
　　在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定為無效，但是在第三人善意、有償取得該財產的情況下，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。
　　如果在婚姻關係存續期間，一方未經另一方同意將夫妻共同共有的房屋，出售給第三方，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續；另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
　　夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
　　如何推定買受人為善意？
　　善意取得主要是指合同的相對人或其他民事法律關係中的第三人，因自身沒有過錯也不可歸責於己的行為，取得一定的財產或利益。
　　“善意”指的就是沒有過錯，主要有三種內涵：
　　1.善意是行為人的一種主觀善良心理，其存在於行為人的內心和理念之中，表現為誠實信用；
　　2.行為人在從事民事行為時處於不知道或無法知道對方存在交易瑕疵；
　　3.行為人主觀上認為其所為的民事行為合法或其行為相對人有合法的權利基礎。
　　依據北京市高級人民法院的相關司法解釋，房屋原權利人對於買受人為惡意負有舉證責任。（文中人物為化名）
　　文/記者 汪紅 實習生 李瑩瑩
　　婚姻家庭法律師 王秀全
　　北京濟和律師事務所合伙人，專業婚姻家庭律師，兼有中華人民共和國拍賣師資質、中華人民共和國婚姻家庭咨詢師二級資質和三級資質及中華人民共和國心理咨詢師資質。北京離婚律師網（www.bjlhlawyer.com）高級合伙人兼首席律師。
　　濟和律師事務所
　　律師熱線咨詢：56297918　　（原標題：如屬惡意轉讓 買賣房屋合同無效）